Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Kiralananın Tahliyesi: Sebepler, Usul ve Hak Düşürücü Süreler

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde Türk hukuku, sosyal ve ekonomik dengeleri gözeterek zayıf konumda kabul edilen kiracıyı koruma gayesini esas almıştır. Bu doğrultuda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 354 uyarınca, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin kanuni sebepler sınırlı sayıda (numerus clausus) olup, sözleşmeyle kiracı aleyhine genişletilemez veya değiştirilemez 13. Kiraya verenin sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme iradesi, kanunda açıkça düzenlenen tahliye sebeplerinin somut olayda gerçekleşmesine ve hak düşürücü yasal sürelere riayet edilmesine bağlı tutulmuştur. •Kiraya Verenin Gereksinimi ve Taşınmazın Yeniden İnşası Kiraya verenin taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğunun bulunması, 6098 sayılı TBK m. 350/1 uyarınca temel bir tahliye sebebidir 8. Bu hükme dayanılarak tahliye kararı verilebilmesi için ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması yargısal içtihatlarla aranan vazgeçilmez bir unsurdur. Henüz doğmamış, ileride gerçekleşmesi muhtemel veya süreklilik arz etmeyen varsayımsal ihtiyaç iddiaları tahliye için yeterli kabul edilmez. Davanın, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre belirlenen fesih dönemine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde açılması şarttır 8. Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin zorunlu olması ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanımının imkânsız bulunması hâlinde de 6098 sayılı TBK m. 350/2 gereğince tahliye davası açılabilir 8. Bu bent uyarınca açılacak davalarda, imar projesinin onaylanmış olması ve tadilat süresince taşınmazda oturmanın fiilen imkânsız olduğunun keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespiti aranmaktadır. Taşınmazı sonradan iktisap eden yeni malik ise mülkiyet hakkına dayanarak eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmenin tarafı hâline gelir. Yeni malikin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için taşınmaza konut veya işyeri olarak ihtiyaç duyması durumunda, 6098 sayılı TBK m. 351 kapsamında iki ayrı hukuki imkân tanınmıştır 9. Yeni malik, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak ihtar etmek şartıyla, edinim tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir 9. İkinci bir seçenek olarak yeni malik, dilerse bu bildirim külfetine girmeksizin sözleşme süresinin hitamından başlayarak bir ay içinde genel ihtiyaç hükümlerine dayanarak da dava hakkını kullanabilmektedir 9. •Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri ve Temerrüt Tahliye sebepleri yalnızca kiraya verenin durumundan kaynaklanmaz; kiracının taahhütleri ve sözleşmeye aykırı davranışları da sözleşmenin feshine zemin hazırlar. Uygulamada en sık başvurulan yöntemlerden biri olan yazılı tahliye taahhüdü, 6098 sayılı TBK m. 352/1 hükmünde düzenlenmiştir 10. Tahliye taahhüdünün hukuken geçerli sayılabilmesi için kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması, yazılı şekil şartını taşıması ve tahliye tarihini açıkça içermesi zorunludur 10. Kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak ilamsız tahliye takibi başlatabilir veya doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası ikame edebilir 10. Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi durumu ise iki haklı ihtar sebebiyle tahliyeyi gündeme getirir. 6098 sayılı TBK m. 352/2 uyarınca, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı içinde farklı aylara ait ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olması gerekir 10. İhtarların haklı sayılması için muaccel olan kira borcunun ödenmemesi ve ihtarnamede borcun açıkça belirtilmesi elzemdir. Şartlar sağlandığında kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açma hakkı kazanır. Öte yandan kiracının aynı ilçe veya belde belediye sınırları dahilinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması hâli de 6098 sayılı TBK m. 352/3 uyarınca bağımsız bir tahliye nedenidir 10. Bu sebebe dayanılabilmesi için kiraya verenin kira ilişkisi kurulurken bu durumu bilmemesi ve sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açması gerekmektedir 10. Kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmemesi durumunda başvurulan bir diğer yol ise kiracının temerrüdü sebebiyle fesih ve tahliyedir. 6098 sayılı TBK m. 315 çerçevesinde kiraya veren, muaccel borcunu ifa etmeyen kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre tanımak ve bu sürede ödeme yapılmaması durumunda sözleşmeyi feshedeceğini ihtar etmek durumundadır 6. Tebligatı izleyen günden itibaren başlayan bu 30 günlük yasal süre içinde borcun ferileriyle birlikte eksiksiz ödenmemesi hâlinde temerrüt olgusu gerçekleşir ve kiraya veren doğrudan tahliye davası açabileceği gibi, icra takibi yoluyla tahliye prosedürünü de işletebilir 6. •On Yıllık Uzama Süresi ve Bildirim Yoluyla Fesih Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması, kural olarak kiraya verene tek taraflı fesih hakkı vermez; 6098 sayılı TBK m. 347 uyarınca kiracı fesih bildiriminde bulunmadığı müddetçe sözleşme birer yıllık dönemler hâlinde kendiliğinden uzar 7. Ancak kanun koyucu mülkiyet hakkını süresiz olarak kısıtlamamak adına kiraya verene on yıllık uzama süresinin sonunda gerekçesiz fesih yetkisi tanımıştır 7. Buna göre, belirli süreli sözleşmelerde belirlenen ilk kira süresinin bitimini takip eden on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, kiraya veren herhangi bir tahliye sebebi göstermek zorunda kalmaksızın sözleşmeyi sona erdirebilir 7. Bu hakkın kullanılabilmesi için on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminin kiracıya yazılı olarak ulaştırılmış olması zorunludur 7. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapılarak tahliye talep edilebilmektedir 7. •Dava Şartı Arabuluculuk ve Usul Hükümleri Kira hukukundan doğan tahliye uyuşmazlıklarında 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B hükmü gereğince, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak düzenlenmiştir 11. İlamsız icra yoluyla tahliye prosedürü bu zorunluluktan istisna tutulmuş olmakla birlikte, sulh hukuk mahkemesinde açılacak tüm tahliye davalarında arabuluculuk sürecinin tüketilmesi ve anlaşamama son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi emredici bir usul kuralıdır 11. Tahliye davalarında hak düşürücü sürelerin korunması bakımından 6098 sayılı TBK m. 353 özel bir düzenleme getirmektedir 12. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen bir aylık yasal süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak ihtar etmişse, dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzamış sayılır 12. İhtarnamenin zamanında tebliği dava açma hakkını koruma altına alarak sürenin kaçırılmasını engeller. Mevzuatın katı süre ve şekil kurallarına tabi kıldığı tahliye süreci, hem kiraya verenin mülkiyet hakkı ile tasarruf serbestisini hem de kiracının barınma güvenliğini dengeleyen hassas bir yargılama disiplini gerektirmektedir. Detaylı bilgi için iletişime geçiniz.